Il tasso di capitalizzazione: come si stima

Il tasso di capitalizzazione: come si stima

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Il tasso di capitalizzazione, uno degli indicatori più importanti che ci fanno capire se un immobile è degno della nostra attenzione e promette di essere un buon investimento. Non tutti lo conoscono, specie chi non lavora nel settore immobiliare, per questo ne parliamo, così da poter dare un’informazione utile anche a chi cerca o offre casa.

Cos’è il tasso di capitalizzazione

Per farla breve è questo:

Tasso di capitalizzazione = Reddito operativo netto / Prezzo di acquisto

Per approfondire, invece, possiamo dire che il tasso di capitalizzazione serve a indicare quanto sarà il guadagno derivato dall’investimento in quel determinato immobile messo a reddito. In realtà però questo tasso non restituisce un numero preciso, ma solo una stima. Esiste insomma una soglia di errore e approssimazione di cui conviene tenere conto, tuttavia prendere in considerazione il tasso di capitalizzazione è molto utile per avere una previsione del guadagno futuro, in caso di affitto, soprattutto nella fase iniziale, quella in cui valutiamo un immobile, ma dobbiamo usare questa informazione nel contesto delle altre variabili.

Il vantaggio di calcolare il tasso di capitalizzazione

Se calcoli e prendi in esame il tasso di capitalizzazione insieme ad altre informazioni e dati sull’immobile hai un principale vantaggio: potresti scoprire di correre meno rischi di quelli che pensavi. A volte può succedere, soprattutto per chi non è del mestiere, di nutrire troppa paura circa un investimento che poi si rivelerebbe comunque positivo. Ecco perché dovresti usare il tasso di capitalizzazione per orientare la tua scelta nell’ottica di avere un’idea della sua redditività, ma ricordati che facendo solo così non prenderai in considerazione altri aspetti, come la leva finanziaria, il valore temporale e i flussi di cassa in entrata dai miglioramenti della proprietà.

Tasso di capitalizzazione: quando viene utilizzato e perché è così importante

Viene utilizzato quando ci si approccia ad un immobile al suo stato finito. Il tasso di capitalizzazione si basa sul reddito operativo netto, questo significa che se lo usiamo per valutare immobili allo stato grezzo o che vogliamo ristrutturare completamente, oppure terreni edificabili, non avremo un dato significativo. Il tasso di capitalizzazione è molto utile utilizzarlo in questi casi: 

  • Case in affitto (eccetto affitti brevi)
  • Condomini
  • Immobili commerciali

Secondo molti esperti del settore immobiliare, il tasso di capitalizzazione può svelare quanti anni siano necessari per recuperare l’investimento iniziale. Ad esempio, se un immobile ha un tasso di capitalizzazione del 4%, impiegherà quattro anni per recuperare l’investimento. Generalmente, grazie al tasso di capitalizzazione, chi investe può avere una stima del livello di rischio associato a un determinato immobile.

Tasso di capitalizzazione vs ROI

Le metriche sono molto simili, ma non bisogna confondere ROI e tasso di capitalizzazione. Soprattutto perché ciascuno dei due indicatori serve a scopi diversi. Il ROI fornisce una percentuale oggettiva per stimare il potenziale ritorno dell’investitore sull’investimento, utile per confrontare due asset completamente diversi. Il tasso di capitalizzazione invece viene utilizzato per confrontare asset

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