Certo, il mercato azionario è osannato dalla maggior parte degli investitori, lo sappiamo. Ma il settore immobiliare è comunque stato il preferito dagli italiani per molto tempo e continua ad esserlo. Nel nostro paese gli investimenti maggiori si trovano proprio nel mercato immobiliare, non in quello azionario, in seno alla tendenza di preferire investimenti a lungo termine.

È logico che il mercato azionario offra numerosi vantaggi, come l’accesso semplice e la liquidità elevata. Ma il settore immobiliare offre altri vantaggi, come una minore volatilità rispetto al mercato azionario e, in generale, una minore correlazione con la performance degli altri movimenti del mercato.

Queste differenze spesso rendono gli investimenti immobiliari complementari ai portafogli di investimento in azioni e obbligazioni, fornendo una diversificazione significativa tra gli altri vantaggi, diversificazione di cui abbiamo già parlato come consiglio per tutto il 2022 qui.

Volatilità e correlazione del mercato azionario

In ogni investimento esistono volatilità e correlazione, ma le loro cifre variano in base alla classe di investimento, al tipo e al settore specifico. Si tratta di due indici fondamentali per comprendere le distinzioni tra mercati pubblici e privati, così da capire i vantaggi e gli svantaggi di ciascun tipo di mercato. In breve, la volatilità può essere ridotta grazie alla diversificazione di portafoglio degli investimenti, abbassando la correlazione.

Il mercato pubblico: il suo problema

Il mercato pubblico è considerato altamente efficiente perché i prezzi sono fissati dal mercato. Le informazioni relative a ciascun investimento sono teoricamente pubbliche e ampiamente diffuse, i costi di transazione sono relativamente bassi e quindi il trading ad alto volume è facilitato ed è anche veloce, per questo è caratterizzato da elevata liquidità. L’efficienza del mercato pubblico causa la volatilità dello stesso. Quando questa volatilità è combinata con la correlazione degli investimenti, il potere del mercato pubblico di diversificare e stabilizzare un portafoglio diminuisce.

Un esempio? Se c’è un aumento dei prezzi del petrolio, sia le compagnie aeree che le compagnie di generi alimentari condividono il rischio di perdita di profitto a causa dell’aumento dei costi di trasporto.

Perché il mercato privato è diverso

Mentre il mercato pubblico è altamente efficiente, i mercati privati, in particolare quello immobiliare, sono altamente inefficienti. Le transazioni immobiliari del mercato privato generalmente comportano costi più elevati. Non tutte le informazioni sono pubblicamente disponibili e i prezzi vengono negoziati anziché fissati dal mercato. Questo contesto può sembrare sfavorevole ma può offrire agli investitori rendimenti superiori al mercato, che restano impossibili in un mercato efficiente come quello azionario pubblico. I volumi di scambio sono inferiori, il mercato immobiliare privato è meno liquido del mercato azionario ed è più adatto ad investitori a lungo termine.

Potenziale di rendimento superiore al mercato

Nel mercato privato, a differenza di quello azionario, c’è spazio per la negoziazione tra acquirente e venditore sul prezzo di un bene. Con un minor numero di acquirenti e venditori che partecipano al mercato e con informazioni condivise in modo diseguale, un investitore potrebbe essere in grado di utilizzare le proprie conoscenze per negoziare un prezzo di acquisto o vendita che produca un rendimento superiore al mercato.

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